2025年第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場(chǎng)回暖。隨著張江機(jī)器人谷系列項(xiàng)目投入使用，機(jī)器人行業(yè)成為租賃需求的新增長(zhǎng)極，是推動(dòng)市場(chǎng)凈吸納量反彈的關(guān)鍵因素；然而，本季度新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，推動(dòng)空置率突破30%的高點(diǎn)。受空置率攀升至歷史峰值與新增供應(yīng)加速入市的疊加影響，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金繼續(xù)承壓下行。
1.租賃需求季度回暖
2025年第三季度，錄得上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)存量1,963.4 萬平方米。
第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在機(jī)器人行業(yè)需求提升的引領(lǐng)下，凈吸納量增至25.5萬平方米，創(chuàng)下自2022年下半年以來的單季新高。但此次回暖能否持續(xù)并形成趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)，仍需進(jìn)一步觀察。從區(qū)域分布看，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，租賃活動(dòng)主要集中在周康、金橋、張江及浦江等子市場(chǎng)。
第三季度，機(jī)器人、醫(yī)療健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為貢獻(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求的前三大行業(yè)。
第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)量約67.6萬平方米。新項(xiàng)目集中分布于張江、金橋、外高橋及周康子市場(chǎng)。截至前三季度，市場(chǎng)累計(jì)新增供應(yīng)總面積已近120萬平方米。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率連續(xù)上行13個(gè)季度。在新增供應(yīng)集中入市的背景下，本季度空置率進(jìn)一步攀升至30.5%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。
本季度，全市平均租金環(huán)比下降2.5%，前三季度累計(jì)跌幅達(dá)7.3%，市場(chǎng)下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)。
2025年第三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場(chǎng)
租金金與空置率表現(xiàn)
2.租金繼續(xù)承壓下行
預(yù)估2025年全年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)新增供應(yīng)量將達(dá)約345.5萬平方米，其中68%位于核心子市場(chǎng)。
在第三季度需求回升的帶動(dòng)下，前三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)累計(jì)凈吸納量已超過去年全年水平。盡管如此，面對(duì)新增供應(yīng)持續(xù)放量與空置率攀升至歷史峰值與雙重壓力，預(yù)計(jì)園區(qū)租金水平將持續(xù)承壓下行。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)估2020--2027F
3.總結(jié)與建議
在機(jī)器人行業(yè)需求引領(lǐng)下，2025年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量同比回升，但租賃需求反彈的可持續(xù)性仍取決于整體經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)。
上海市前三季度數(shù)據(jù)顯示，人工智能（同比增長(zhǎng)12.8%）、集成電路（同比增長(zhǎng)11.3%）、新能源（同比增長(zhǎng)19.6%）、信息傳輸與軟件服務(wù)（同比增長(zhǎng)15.5%）等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，為市場(chǎng)提供了潛在支撐。若該趨勢(shì)延續(xù)，將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求提供長(zhǎng)期實(shí)質(zhì)性動(dòng)力，并有望在一定程度上緩解供應(yīng)過剩壓力。但面對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，建議園區(qū)業(yè)主仍需通過提升交付標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化租戶成本效益等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、加速去化。
來 源：高力國(guó)際
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