2025年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來2棟甲級(jí)樓宇交付，合計(jì)約18萬平方米的新增供應(yīng)，均位于核心CBD金融城，分別是JFC交子金融廣場(chǎng)3號(hào)樓和東方希望中心二期；同期，位于傳統(tǒng)CBD的SAC東原中心將三層辦公面積調(diào)改為酒店。截至季末，全市總存量為1,028萬平方米。
需求方面，季內(nèi)市場(chǎng)活躍度降溫，客戶到訪量走低，去化主要依靠長(zhǎng)周期談判的大面積需求落地、新增供應(yīng)的帶動(dòng)，以及個(gè)別樓宇所屬集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司的整合回遷；同時(shí)，一筆來自頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大面積退租對(duì)市場(chǎng)吸納造成較大抵消。最終，三季度優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量?jī)H錄得約9,900平方米，環(huán)比下降78.5%、同比下降39.2%；其中，甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得約8,000平方米，環(huán)比下降73.3%、同比下降76.1%。
持續(xù)供應(yīng)令空置率進(jìn)一步上升，截至三季度末，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓整體空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至29.2%；甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至37.3%。租金繼續(xù)下行，優(yōu)質(zhì)辦公樓平均賬面租金環(huán)比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲級(jí)辦公樓平均賬面租金環(huán)比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。
分區(qū)域看，市中心和城南差異化表現(xiàn)明顯。其中，就傳統(tǒng)CBD而言，租戶業(yè)務(wù)縮減引發(fā)的持續(xù)退租，或降本增效導(dǎo)致的外遷至其他子市場(chǎng)，如臨近的東大街板塊等，疊加來自于二房東的激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致三季度凈吸納量錄得約負(fù)1.4萬平方米，年內(nèi)累計(jì)凈吸納量約負(fù)4萬平方米；區(qū)域平均賬面租金跌幅全市最大，環(huán)比下跌4.3%。更多業(yè)主開始探尋多渠道去化方案，如辦公改酒店、商業(yè)上樓等。城南方面，特別是核心CBD金融城，面臨新一輪供應(yīng)所帶來的壓力，但區(qū)域去化持續(xù)引領(lǐng)全市，三季度近四成的成交皆落于此。同時(shí)，鑒于穩(wěn)租戶為當(dāng)下首要策略，存量樓宇業(yè)主也不斷升級(jí)品質(zhì)和服務(wù)，特別是地標(biāo)甲級(jí)樓宇，其在硬件、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)等方面仍具備較大競(jìng)爭(zhēng)力。
新增甲級(jí)需求分行業(yè)看，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為三季度前三大需求來源，分別占比20.0%、16.9%、16.8%；其中，科技互聯(lián)網(wǎng)的占比逐季縮減，主要是因?yàn)樵擃愋枨蟾鼮槌杀久舾校粩啾灰壹?jí)樓或產(chǎn)業(yè)樓宇所分流。環(huán)比來看，醫(yī)藥及生命科學(xué)、能源及公共事業(yè)、消費(fèi)服務(wù)的需求增長(zhǎng)顯著，占比分別擴(kuò)大8.2、5.4、4.6個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分行業(yè)來看，保險(xiǎn)和信托主導(dǎo)金融業(yè)需求，分別占比42%和27.6%；系統(tǒng)解決方案、芯片/半導(dǎo)體傳感器等子行業(yè)支撐科技互聯(lián)網(wǎng)需求，分別占比61.2%、16.3%；而專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要是商務(wù)咨詢和律所，分別占比59.3%和25.5%。此外，值得關(guān)注的是，醫(yī)美、教培、健康管理等消費(fèi)類需求的活躍度明顯提升，季內(nèi)錄得近20筆成交案例，合計(jì)約2萬平方米。
展望2025年第四季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將迎來約20萬平方米的新增供應(yīng)，其中金融城占比70%。
2025年第三季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增購(gòu)物中心開業(yè)；非標(biāo)商業(yè)持續(xù)放量，迎來工業(yè)更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆開業(yè)，合計(jì)約4萬平方米的新增商業(yè)面積，繼續(xù)拓展城市消費(fèi)空間。
國(guó)慶、中秋雙節(jié)8天假期，在賽事、演出、展會(huì)、景區(qū)等多消費(fèi)場(chǎng)景的帶動(dòng)下，疊加各零售市場(chǎng)主體積極舉辦促消活動(dòng)，成都全市共接待游客2862.3萬人次，按可比口徑增長(zhǎng)5.3%；全市線上線下消費(fèi)合計(jì)767.5億元，同比增長(zhǎng)11.0%。
然而，消費(fèi)場(chǎng)景、結(jié)構(gòu)的更迭從另一方面也導(dǎo)致傳統(tǒng)零售主力店的持續(xù)退租，如健身房、電影院及書店等；同時(shí)服飾品牌亦繼續(xù)整合店鋪，因此三季度零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量連續(xù)第三個(gè)季度錄得負(fù)值，負(fù)約1.2萬平方米。市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.1%，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)維持下行趨勢(shì)，環(huán)比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。
具體來看，商圈間、項(xiàng)目間的差異化表現(xiàn)愈發(fā)突出。其中，由于中高端消費(fèi)的放緩，零售品牌陸續(xù)退租，推動(dòng)核心商圈空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，去化壓力不斷加大；同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商也更加關(guān)注體驗(yàn)、生活、寵物等品類，并刷新餐飲品牌或加大比例，季內(nèi)餐飲和體驗(yàn)業(yè)態(tài)合計(jì)占比新增需求的約55%。就次級(jí)商圈而言，項(xiàng)目間表現(xiàn)分化明顯。首先，頭部運(yùn)營(yíng)商憑借運(yùn)營(yíng)實(shí)力和調(diào)改速度，不斷吸引城市或區(qū)域首店，租金已實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)；但大部分運(yùn)營(yíng)商仍以價(jià)換量，招引大面積的新主力店以求快速去化，如集合店、醫(yī)美、劇場(chǎng)、電玩城等。近郊商圈繼續(xù)承接品牌下沉，季內(nèi)零售業(yè)態(tài)占比新增需求的約52%。
新增需求分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)占比48%，重回首位，主要受辣妹潮牌、戶外運(yùn)動(dòng)、電子產(chǎn)品、潮玩及寵物等品類的帶動(dòng)；餐飲業(yè)態(tài)擴(kuò)張放緩，占比36.2%，活躍的品類呈現(xiàn)小面積、高坪效的特征，如中式糖水鋪、烘焙店、咖啡茶飲等；體驗(yàn)業(yè)態(tài)維穩(wěn)，占比14.8%，美容保健最為活躍，且醫(yī)美進(jìn)駐購(gòu)物中心的案例不斷增加。
展望2025年第四季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心供應(yīng)暫緩，而非標(biāo)商業(yè)繼續(xù)放量，預(yù)計(jì)將迎來CPI三、四期等項(xiàng)目的開業(yè)。
2025年第三季度，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得順豐豐泰天府園區(qū)的交付，帶來約7萬平方米的新增供應(yīng)�！半p十一”備倉(cāng)帶動(dòng)需求增長(zhǎng)，季內(nèi)凈吸納量錄得約8.4萬平方米，環(huán)比上升3.5%，繼而推動(dòng)全市高標(biāo)庫(kù)整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9%。
進(jìn)一步改善的市場(chǎng)供需關(guān)系使平均租金環(huán)比跌幅收窄至0.5%，至18.7元每平方米每月。具體來看，新都、雙流等核心板塊仍然以價(jià)換量，但在青白江園區(qū)，暢旺的需求及有限的可租賃面積驅(qū)動(dòng)區(qū)域租金呈現(xiàn)企穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。
新增需求分行業(yè)看，電商、食品飲料及制造業(yè)主導(dǎo)季內(nèi)去化，分別占比48.7%、26.8%及13.9%。值得關(guān)注的是，生鮮電商占比電商需求的39.7%；而新能源汽車及上游零部件企業(yè)的擴(kuò)倉(cāng)則占比制造業(yè)需求的72.3%。
展望2025年第四季度，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)暫緩。
2025年第三季度，成都物業(yè)投資市場(chǎng)錄得4筆交易，合計(jì)交易金額約29.4億元，環(huán)比上漲33.2%。標(biāo)的物來看，包括辦公樓、奧特萊斯和綜合體；買家均為投資型，包括國(guó)有平臺(tái)、地產(chǎn)基金和房企，其中季內(nèi)房地產(chǎn)基金是國(guó)內(nèi)首只QFLP不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)基金及首只奧特萊斯并購(gòu)基金，在基金類型與資產(chǎn)業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)了雙重創(chuàng)新。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
