全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2025年會(huì)近日成功召開(kāi)，清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授發(fā)表主題演講。他以“理解和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的三個(gè)維度”為核心，深度解析房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型后的現(xiàn)狀與未來(lái)，為行業(yè)政策制定、企業(yè)戰(zhàn)略布局提供了關(guān)鍵參考。
吳璟教授指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻變化源于兩大核心背景。一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，進(jìn)入諾瑟姆曲線的上拐點(diǎn)區(qū)域，每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的高速增長(zhǎng)時(shí)代成為過(guò)去；另一方面，2023年中央政治局會(huì)議明確的“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化”已全面顯現(xiàn)，市場(chǎng)正經(jīng)歷深度調(diào)整。為精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏，吳璟教授提出“增量潛力、存量阻力、資產(chǎn)助力”三大核心分析維度，為理解市場(chǎng)現(xiàn)狀與預(yù)判未來(lái)趨勢(shì)提供了清晰框架。
增量潛力三大需求與五大關(guān)鍵變數(shù)增量維度聚焦未來(lái)新增住房需求空間，主要由拆除更新需求、改善性需求和首次置業(yè)剛性需求構(gòu)成。但與過(guò)往不同，當(dāng)前新增需求需對(duì)沖市場(chǎng)存量空置的影響，實(shí)際有效需求規(guī)模面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。數(shù)據(jù)測(cè)算顯示，2011-2020年全國(guó)累計(jì)新增住房需求達(dá)180億平方米，而2021-2030年樂(lè)觀預(yù)期下將降至120億平方米，保守預(yù)期或低至50-80億平方米。能否兌現(xiàn)合理需求規(guī)模，取決于五大變數(shù)：人口凈流入城市的供地模式選擇、階梯式換房鏈條的拉力與托力構(gòu)建、多場(chǎng)景居住需求的政策支持與產(chǎn)品供給、單身家庭居住需求的精準(zhǔn)滿足，以及微增容模式下城市更新的商業(yè)可行性。
存量阻力庫(kù)存與空置的雙重壓力當(dāng)前市場(chǎng)回暖面臨的核心阻力來(lái)自存量庫(kù)存與住房空置。2011-2020年期間，住房市場(chǎng)供過(guò)于求現(xiàn)象客觀存在，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存仍處于較高水平。更值得關(guān)注的是，大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)老百姓手中“空關(guān)”（未居住未出租的純投資性住房）面積同樣可觀，這類住房兼具新房品質(zhì)與二手房靈活性，成為影響市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素，也是部分城市政策出臺(tái)后二手房掛牌量激增的核心原因。同時(shí)，城市間空置差異顯著，是短期內(nèi)影響特定城市住房市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。
資產(chǎn)助力正視住房的投資屬性與居民房?jī)r(jià)預(yù)期吳璟教授強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”的定位下，當(dāng)前單純以投資為目的的購(gòu)房已經(jīng)很少見(jiàn)。但住房的投資屬性仍客觀存在，居民在購(gòu)房決策中對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的考量仍至關(guān)重要。當(dāng)前市場(chǎng)的核心困境在于資產(chǎn)收益失衡：多數(shù)城市房產(chǎn)綜合收益（租金+房?jī)r(jià)增長(zhǎng)）不足2%，部分樓盤甚至出現(xiàn)“租房比買房劃算”的倒掛現(xiàn)象，抑制了購(gòu)房需求釋放。破解這一困局的關(guān)鍵在于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，實(shí)現(xiàn)溫和增長(zhǎng)，讓住房回歸合理資產(chǎn)屬性。這與中央提出的“好房子”“城市更新”等政策方向高度契合，通過(guò)提升住房品質(zhì)與居住價(jià)值，重塑市場(chǎng)信心。最后，吳璟教授表示，上述三個(gè)維度不僅有助于我們定位特定城市住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀并預(yù)判其未來(lái)走勢(shì)，也有助于我們更好地理解政策走向。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式的政策設(shè)計(jì)與三大維度的分析邏輯高度一致。中央聚焦“好房子”建設(shè)與城市更新，本質(zhì)上是為了打通住房階梯流通的上下游，既滿足高端改善群體的升級(jí)需求，又通過(guò)城市更新為剛需群體提供置業(yè)托力，同時(shí)創(chuàng)造新的市場(chǎng)需求。
來(lái) 源： 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)
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