11月18日，開封市平穩(wěn)基金正式成立。將借鑒南寧市平穩(wěn)基金運(yùn)營模式開展開封市保交樓工作。這也意味著保交樓“南寧模式”正在走向全國，形成可復(fù)制可推廣的重要經(jīng)驗(yàn)。
隨著保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)進(jìn)入尾聲，國家專項(xiàng)借款正在逐步退出，房地產(chǎn)“保交樓”工作進(jìn)入深水區(qū)。據(jù)了解，部分城市仍存在債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、資產(chǎn)多重抵押、資金缺口巨大等問題的爛尾樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目需要通過創(chuàng)新方式逐步解決。
在上述背景下，各地亟需建立市場(chǎng)化紓困長效機(jī)制。11月初，河南開封、河南滎陽、山東泰安三地考察團(tuán)相繼南下廣西南寧，希望能深入學(xué)習(xí)平穩(wěn)基金的“保交樓”運(yùn)作模式，而該基金年內(nèi)已經(jīng)三次迎接外地考察團(tuán)。
南寧市平穩(wěn)基金的探索，不僅為當(dāng)下的爛尾樓項(xiàng)目提供了解題思路，更為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了重要參考。
“硬骨頭”難啃，三地考察團(tuán)南下取經(jīng)
“我們面臨的是貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目，一方面市場(chǎng)化資金不愿進(jìn)入，另一方面?zhèn)鶛?quán)人的博弈又異常激烈�！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，“平穩(wěn)基金的成功案例為很多尚未解決的項(xiàng)目提供了破題思路�！�
南寧市平穩(wěn)基金（以下簡稱“平穩(wěn)基金”）是全國范圍內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，由三家南寧市國企出資為主，吸引社會(huì)資本共同投入發(fā)起設(shè)立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設(shè)立紓困基金。
地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)的中后期，大部分“易消化”的爛尾樓項(xiàng)目已經(jīng)被當(dāng)?shù)爻峭豆净蛘逜MC接手并解決；而剩下的項(xiàng)目普遍面臨資不抵債、資產(chǎn)凍結(jié)、債權(quán)人眾多以及法律訴訟復(fù)雜的困境，被各方視為“燙手山芋”。
平穩(wěn)基金解決的正是傳統(tǒng)城投平臺(tái)難以解決的“老大難”項(xiàng)目�！拔覀兂薪拥捻�(xiàng)目，幾乎都是被市場(chǎng)視為‘無解’的硬骨頭�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)人士表示。
2024年至2025年上半年，平穩(wěn)基金相繼完成了邕府朱槿園（原藍(lán)光雍錦瀾灣）、邕府紫荊園、平穩(wěn)基金國際中心、武鳴靈水小鎮(zhèn)、邕府海棠九里（原大唐中南紫云印象）共計(jì)5127套住房的交付工作。
目前，平穩(wěn)基金還有多個(gè)樓盤仍在持續(xù)攻克難關(guān)中，仍有2500多套住房等待交付，已經(jīng)成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場(chǎng)化力量。
平穩(wěn)基金的成功實(shí)踐吸引了其他地區(qū)的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團(tuán)首次南下“取經(jīng)”；11月上旬，開封市、河南省滎陽市和山東省泰安市三地再次組成的考察團(tuán)接連南下進(jìn)行專題考察，與南寧市住建局、平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人共同探討保交樓的成果與經(jīng)驗(yàn)。
這三組考察團(tuán)均來自千里之外的北方城市，表明“南寧經(jīng)驗(yàn)”已經(jīng)開始向全國輸送，成為各地尋求破解保交樓的重要范本。
破解保交樓三重難關(guān)的“南寧經(jīng)驗(yàn)”
平穩(wěn)基金成功破解“硬骨頭”項(xiàng)目的關(guān)鍵，在于其將法制化、市場(chǎng)化、專業(yè)化手段應(yīng)用于項(xiàng)目重組、資金平衡與運(yùn)營管理的全流程。
梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前尚未解決的項(xiàng)目普遍存在“交接難”“資金難”以及“管理難”三大難題。
“交接難”是指原開發(fā)商破產(chǎn)后，存在許多債務(wù)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)原管理團(tuán)隊(duì)為了自身利益存在僥幸心理，拒絕配合資料交接，甚至出現(xiàn)阻攔續(xù)建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)、拒不配合解除原總包合同的現(xiàn)象。
“資金難”是指項(xiàng)目存在預(yù)售款被原開發(fā)商違規(guī)挪用，出現(xiàn)巨大的資金缺口，這類資不抵債的項(xiàng)目，很難獲得市場(chǎng)化資金支持，同時(shí)還面臨與債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致盤活進(jìn)度嚴(yán)重受阻。
“管理難”是指由于項(xiàng)目長期停工，現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理，導(dǎo)致許多工程質(zhì)量不合格，整體完成度極低，近乎于“半成品狀態(tài)”，存在臨水臨電、地下車庫未完工、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施不完備的問題。此外，后續(xù)的房產(chǎn)證辦理以及交付后的物業(yè)服務(wù)，都成為紓困方需要應(yīng)對(duì)的難題。
針對(duì)上述問題，平穩(wěn)基金采用“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的基本原則，探索出一系列創(chuàng)新做法，成功盤活多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。
在“交接難”問題上，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取了“項(xiàng)目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發(fā)商可能傳導(dǎo)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，在應(yīng)對(duì)原管理團(tuán)隊(duì)和施工方的對(duì)抗時(shí)，堅(jiān)持“新老劃斷”原則，通過項(xiàng)目托管的方式隔離原有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障續(xù)建資金�？顚Ｓ眉鞍踩�。
在面對(duì)“資金難”問題時(shí)，平穩(wěn)基金通過分割資產(chǎn)盤活、專項(xiàng)借款、商業(yè)開發(fā)利潤反哺等多元方式，多渠道彌補(bǔ)資金缺口。
在“管理難”方面，平穩(wěn)基金所交付的項(xiàng)目嚴(yán)格遵循原施工圖紙，保證不減配。同時(shí)，在房產(chǎn)證辦理、交付體驗(yàn)和后期物業(yè)服務(wù)上都充分考慮業(yè)主權(quán)益。
可以發(fā)現(xiàn)，平穩(wěn)基金不僅是蓋好房子，更要保障服務(wù)質(zhì)量和后續(xù)業(yè)主的權(quán)益，根據(jù)各個(gè)“硬骨頭”項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和特點(diǎn)，創(chuàng)新應(yīng)用多種手段應(yīng)對(duì)續(xù)建過程中出現(xiàn)的各項(xiàng)突發(fā)性問題。這也是“南寧經(jīng)驗(yàn)”能夠成功的重要原因。
從地方走向全國，平穩(wěn)基金迭代2.0版本
平穩(wěn)基金的成功，不僅在于解決了南寧項(xiàng)目的燃眉之急，更在于其模式已經(jīng)具備在全國范圍內(nèi)推廣的可行性。通過與外地考察團(tuán)的交流和實(shí)地調(diào)研，平穩(wěn)基金正邁向更具戰(zhàn)略縱深的2.0版本，旨在解決更具挑戰(zhàn)性的“骨頭中的骨頭”項(xiàng)目。
梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前全國保交樓模式大概可以分為五種，主要包括原開發(fā)商利用剩余資產(chǎn)“自救”、政府平臺(tái)公司收購、AMC收購債權(quán)、項(xiàng)目破產(chǎn)重整以及平穩(wěn)基金模式。
在過去三年保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)中，許多“易消化”的項(xiàng)目已經(jīng)通過原開發(fā)商“自救”，政府平臺(tái)公司收購兩種方式得到解決。而對(duì)于“硬骨頭”項(xiàng)目，只能通過后三種方式進(jìn)行解決。
以位于上海黃浦區(qū)的融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目為例，就是通過AMC收購債權(quán)的方式解決。2022年末，中國中信金融資產(chǎn)攜手銀團(tuán)等，綜合運(yùn)用法律隔離、實(shí)質(zhì)管控、封閉運(yùn)行、重組盤活等專業(yè)手段，累計(jì)投放85億元以“股+債”方式進(jìn)行解決。
平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國有企業(yè)出資為主（首期規(guī)模30億元），適用于有一定國有資本實(shí)力的城市。
而平穩(wěn)基金與開封市的合作則已經(jīng)迭代到了2.0版本，核心創(chuàng)新之處在于資金來源的創(chuàng)新以及引入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維。
2.0版本通過地方政府以實(shí)物資產(chǎn)（土地）出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動(dòng)資金。這種方式不僅可以為保交樓的前期投入提供了資金保障，同時(shí)也大幅減輕了地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
與此同時(shí)，平穩(wěn)基金不再僅僅扮演“救火隊(duì)員”的角色，而是將保交樓任務(wù)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，旨在構(gòu)建新型的房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)型為地方資產(chǎn)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)。
在南寧的具體實(shí)踐中，平穩(wěn)基金在保交樓之外，還致力于發(fā)展建筑產(chǎn)業(yè)園，引進(jìn)了充電樁、水泵廠、門窗等制造業(yè)企業(yè)，已培養(yǎng)4家規(guī)模以上企業(yè)，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈上下游集聚發(fā)展，同時(shí)為當(dāng)?shù)匦纬闪朔�(wěn)定的產(chǎn)值收益。
平穩(wěn)基金的成功實(shí)踐，正實(shí)現(xiàn)從南寧到開封的跨區(qū)域復(fù)制與推廣，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解模式邁出了從“一地一策”到“可復(fù)制、可推廣”的關(guān)鍵一躍。
該模式的核心競爭力在于，它成功構(gòu)建了一個(gè)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、法制保障的多元共贏框架：它以“保交樓”為底線，有力捍衛(wèi)了民眾權(quán)益與社會(huì)穩(wěn)定，通過精準(zhǔn)運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)隔離，確保了國有資本的穩(wěn)健回報(bào)與保值增值；更將紓困過程與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)深度綁定，推動(dòng)資源向新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)領(lǐng)域集中。
這不僅是一套化解當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急方案，更是一條兼顧社會(huì)公平與市場(chǎng)效率、實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展路徑。
