2025年12月23-24日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務中心、全聯(lián)房地產商會指導，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標準化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
北京理工大學朝陽科技園董事總經(jīng)理溫書閱在演講中表示，面對普遍的經(jīng)營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構能力。行業(yè)破局的三大核心路徑，正是存量運營的底層邏輯重構：第一，重塑資產觀：從"增值信仰"到"運營賦能"。第二，重構用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴"。第三，重建生態(tài)觀：從"租賃關系"到"價值共生。
北京理工大學朝陽科技園董事總經(jīng)理溫書閱
以下為溫書閱演講實錄：
伴隨城市化與人口紅利的逐步消退，商辦地產以高周轉、粗放擴張為特征的"黃金增量時代"已然落幕。傳統(tǒng)"開發(fā)-租售"的單一邏輯難以為繼，行業(yè)正式步入以運營能力決勝的存量深耕時代。在此背景下，過去"只提供空間、不關注成長"的房東模式加速失效，一場從"空間提供者"向"全鏈條服務運營商"的深層轉型正在發(fā)生。
這一轉型的本質，是盈利模式與角色身份的雙重革命：利潤來源從依賴資產增值，轉向深耕服務價值；角色定位則從收租的"房東"，轉變?yōu)榕c企業(yè)共成長的"合伙人"。"合伙人"模式的核心，在于以企業(yè)全生命周期需求為原點，構建深度綁定、互利共生的服務體系：為初創(chuàng)企業(yè)提供政策、融資、落地支持；為成長型企業(yè)鏈接產業(yè)與資本資源；為擴張期企業(yè)匹配靈活、定制化的空間解決方案。這標志著，商辦項目的競爭力內核，已從物理空間的"硬指標"，徹底轉向"空間+服務+生態(tài)"的綜合解決方案能力。
北京理工大學朝陽科技園的實踐，為此提供了前瞻性范本。項目摒棄傳統(tǒng)廣鋪渠道的租賃思路，轉而深耕產業(yè)生態(tài)運營：全年舉辦26場精準資源對接，其中2025年8月"海外人才中國行"活動，單日即促成3個海外科創(chuàng)項目落地，完成從對接、落地到融資的全流程閉環(huán)。在空間規(guī)劃上，項目融合甲級寫字樓、研發(fā)中心、人才公寓及美術館，構筑"產業(yè)+生活+文化"融合的全場景生態(tài)，精準響應企業(yè)與人才的多維需求。
面對普遍的經(jīng)營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構能力。行業(yè)破局的三大核心路徑，正是存量運營的底層邏輯重構：
一、重塑資產觀：從"增值信仰"到"運營賦能
摒棄"資產必然上漲"的舊有慣性，通過對存量資產進行精細化運營、業(yè)態(tài)煥新與服務增值，挖掘其長期收益潛能，完成從重資產持有向輕資產活化的關鍵轉身。
二、重構用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴
打破"空間即產品"的局限，將客戶視為服務核心。無論是CBD樓宇的定制化裝修，還是科技園的政策申報輔助，唯有以專業(yè)服務回應企業(yè)真實發(fā)展需求，才能構建不可替代的客戶粘性與租金韌性。
三、重建生態(tài)觀：從"租賃關系"到"價值共生
推動樓宇內企業(yè)從"鄰里"變?yōu)?伙伴"。通過主動搭建資源平臺、引入配套業(yè)態(tài)、促進產業(yè)協(xié)同，形成彼此賦能、合作共贏的內循環(huán)生態(tài)，為項目注入持續(xù)發(fā)展的內生動力。
三十年粗放增長周期的結束，恰是行業(yè)價值回歸理性的開始。在存量時代，商辦地產的破局之道，在于從根本上珍視資產、敬畏客戶、共建生態(tài)。唯有通過運營深化與服務創(chuàng)新，真正完成從"房東"到"合伙人"的角色升維，才能在高質量發(fā)展的新階段，行穩(wěn)致遠。
