2025年前三季度，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)共成交183宗，總金額為907億元。
2025年前三季度全國(guó)各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)大宗成交金額
01 全國(guó)房地產(chǎn)大宗交易成交量及買家分析
2025年前三季度累計(jì)全國(guó)各物業(yè)類型大宗成交金額占比
前三季度，全國(guó)辦公業(yè)態(tài)成交金額為325億元，占比超過(guò)三分之一。其中第三季度成交的辦公項(xiàng)目有，上海普陀長(zhǎng)征鎮(zhèn)下屬企業(yè)21.68億收購(gòu)上海信泰中心T1辦公樓，國(guó)泰人壽買入前灘匯N5辦公項(xiàng)目。
綜合體占比第二，成交金額為140億元。第三季度主要交易有世茂出售50%股權(quán)富華世茂財(cái)富港綜合體及深圳市福田區(qū)文旅城服務(wù)收購(gòu)深圳灣國(guó)際會(huì)展項(xiàng)目。
其次分別為物流/廠房、公寓/酒店、零售和商務(wù)園區(qū)等業(yè)態(tài)，成交金額分別為124億元、113億元、108億元和68億元。
2025年前三季度累計(jì)全國(guó)大宗成交買家性質(zhì)
從成交金額看，金融銀行保險(xiǎn)行業(yè)前三季度雖然成交個(gè)數(shù)不及私營(yíng)民企及政府平臺(tái)公司，但成交金額仍是最大占比，主要交易有AIA收購(gòu)PDG上海IDC項(xiàng)目71%股權(quán)，友邦人壽及中宏人壽收購(gòu)北京藥谷一號(hào)項(xiàng)目。
從成交數(shù)量看，私營(yíng)民企是前三季度大宗市場(chǎng)上較活躍的買家，總價(jià)在2-4億的標(biāo)的物業(yè)是該類買家比較青睞的收購(gòu)標(biāo)的；除了傳統(tǒng)的辦公業(yè)態(tài)外，私營(yíng)民企也會(huì)更關(guān)注酒店、零售、公寓等業(yè)態(tài)項(xiàng)目。
02 上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
2025年前三季度，上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)總成交額377億元。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判，全年成交規(guī)模或?qū)⒌陀?024年全年水平，市場(chǎng)整體仍處于深度觀望階段，投資者決策趨于謹(jǐn)慎，資金進(jìn)場(chǎng)節(jié)奏持續(xù)放緩。
上海2025年前三季大宗成交62筆，成交總金額377億元。
除少數(shù)外資機(jī)構(gòu)外，其他均為內(nèi)資買家，交易金額占比近99%。
2025年前三季度累計(jì)上海各物業(yè)類型大宗成交金額占比
前三季度，上�？們r(jià)10億元及以上的整棟辦公資產(chǎn)交易頻次相對(duì)有限，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“大標(biāo)的交易活躍度不足”的特征，與之形成對(duì)比的是，單層或多層分割式辦公項(xiàng)目交易表現(xiàn)活躍。
具備穩(wěn)定現(xiàn)金流屬性或支持散售分割的零售項(xiàng)目持續(xù)躋身市場(chǎng)熱點(diǎn)標(biāo)的。
公寓/酒店項(xiàng)目整體交易量較前期呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，仍是投資機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合中的重要配置方向。同時(shí)，部分頭部機(jī)構(gòu)已開始戰(zhàn)略布局養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，通過(guò)收購(gòu)存量公寓或酒店項(xiàng)目進(jìn)行適老化改造。
受張江、金橋新增供應(yīng)集中釋放影響，商務(wù)園區(qū)租金承壓下行；疊加商務(wù)園區(qū)類REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，園區(qū)資產(chǎn)成交量持續(xù)處于萎縮區(qū)間。
2018-2025年第三季度上海各物業(yè)類型大宗成交金額走勢(shì)
從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來(lái)看：
辦公物業(yè)仍穩(wěn)居上海市場(chǎng)大宗交易金額占比首位，是市場(chǎng)的核心交易標(biāo)的，但受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，成交量較往期呈現(xiàn)適度萎縮態(tài)勢(shì)。第三季度標(biāo)志性交易為上海普陀區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)斥資21.68億元收購(gòu)上海信泰中心 T1寫字樓及部分地下車位。
零售物業(yè)板塊在第三季度表現(xiàn)穩(wěn)健，成交金額達(dá)?10.5億元。值得關(guān)注的是，私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)成為該業(yè)態(tài)的主要買家群體，反映出本土民營(yíng)資本對(duì)優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的關(guān)注度持續(xù)提升。季度內(nèi)重點(diǎn)交易包括黃浦區(qū)南六商業(yè)項(xiàng)目出售及黃浦區(qū)匯暻生活廣場(chǎng)司法拍賣成交。
公寓及酒店業(yè)態(tài)交易活躍度較上半年有所回落，第三季度共錄得3筆成交。其中，陸家嘴集團(tuán)出售雍萃 46公寓項(xiàng)目成為該業(yè)態(tài)季度內(nèi)最大單筆交易，凸顯核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)居住類資產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)整期仍具備穩(wěn)定的交易價(jià)值。
商務(wù)園區(qū)業(yè)態(tài)延續(xù)平淡交易格局，整體市場(chǎng)活躍度偏低，充分反映出投資者對(duì)該類資產(chǎn)的決策保持審慎態(tài)度，核心考量聚焦于資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)效益與市場(chǎng)估值的匹配度，資金進(jìn)場(chǎng)意愿相對(duì)克制。
綜合體業(yè)態(tài)方面，本季度僅錄得1筆交易，標(biāo)志性案例為信達(dá)通過(guò)法拍方式成功競(jìng)得浦西佳程廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目。
03 北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
2025年前三季度，北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)累計(jì)成交額達(dá)127億元，整體成交量呈現(xiàn)明顯萎縮態(tài)勢(shì)，與上海市場(chǎng)呈現(xiàn)相似的調(diào)整態(tài)勢(shì)，難以企及2024年的全年水平，市場(chǎng)整體仍處于低位盤整階段。
北京2025年前三季度共成交22筆，成交總金額127億元。
內(nèi)資買家主導(dǎo)北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，交易金額占比近91%
2025年前三季度累計(jì)北京各物業(yè)類型大宗成交金額占比
辦公物業(yè)大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著特征，交易主體100%為自用型買家，具體包括境內(nèi)外上市公司、民營(yíng)企業(yè)及各級(jí)政府機(jī)構(gòu)，自用需求成為當(dāng)前辦公交易市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。
生物醫(yī)藥園細(xì)分賽道迎來(lái)標(biāo)志性交易案例，險(xiǎn)資成功收購(gòu)三年前由外資主導(dǎo)的醫(yī)藥園區(qū)改造項(xiàng)目，體現(xiàn)了保險(xiǎn)資金對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值的認(rèn)可。
從機(jī)構(gòu)投資人戰(zhàn)略布局來(lái)看，大宗交易以多層次REITs市場(chǎng)發(fā)展為核心的政策引導(dǎo)方向，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的聚焦特征，長(zhǎng)租公寓、優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)及數(shù)據(jù)中心等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、政策支持導(dǎo)向或高成長(zhǎng)性的業(yè)態(tài)，持續(xù)成為機(jī)構(gòu)大宗交易的核心標(biāo)的。
2018-2025年第三季度北京各物業(yè)類型大宗成交金額走勢(shì)
辦公業(yè)態(tài)表現(xiàn)持續(xù)承壓，第三季度成交金額僅錄得9.5億元，較2025年一季度、二季度均出現(xiàn)不同程度的下滑，板塊活躍度顯著不足。從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)需求以企業(yè)自用購(gòu)置為主導(dǎo)，核心驅(qū)動(dòng)力聚焦于長(zhǎng)期辦公場(chǎng)景的穩(wěn)定性與資產(chǎn)持有價(jià)值的保值需求。季度內(nèi)代表性交易包括某民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)智慧谷2號(hào)樓、宏泰大廈出售給企業(yè)作為自用辦公場(chǎng)所。
零售、商務(wù)園區(qū)及綜合體業(yè)態(tài)季度內(nèi)交易活躍度均處于低位，各錄得1筆重點(diǎn)交易。具體來(lái)看，零售板塊的標(biāo)志性交易為首都開發(fā)股份出售房山區(qū)首開熙悅山商業(yè)項(xiàng)目；商務(wù)園區(qū)領(lǐng)域，友邦人壽與中宏人壽聯(lián)合收購(gòu)北京藥谷一號(hào)項(xiàng)目，體現(xiàn)了保險(xiǎn)資金對(duì)優(yōu)質(zhì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局；綜合體板塊則以富華置地收購(gòu)富華世茂財(cái)富港在建綜合體項(xiàng)目50%股權(quán)。
04 廣州、深圳房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
廣州、深圳2025年前三季度成交20宗，成交總金額145億元。
內(nèi)資買家交易金額完全占據(jù)主導(dǎo)地位，占比100%。
2025年前三季度累計(jì)廣深各物業(yè)類型大宗成交金額占比
以保險(xiǎn)資金為核心的中長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者，持續(xù)將長(zhǎng)租公寓及專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目列為核心關(guān)注標(biāo)的。
總價(jià)2億元及以下、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流屬性的零售商業(yè)與酒店項(xiàng)目，持續(xù)獲得本地民營(yíng)企業(yè)、高凈值個(gè)人投資者的高度青睞。
建筑面積8萬(wàn)平方米及以上、現(xiàn)金流穩(wěn)定性強(qiáng)的大型購(gòu)物中心，近期獲得投資機(jī)構(gòu)與大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的持續(xù)關(guān)注。
當(dāng)前粵港澳大灣區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)面臨“供應(yīng)增量預(yù)期上升+需求端不確定性增強(qiáng)”的雙重壓力，出售灣區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的意愿顯著增強(qiáng)。
05 其他地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
2025年前三季度，除京滬核心城市外，其他地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易共錄得79筆，累計(jì)成交總額達(dá)257億元。
內(nèi)資買家依舊牢牢占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，其在交易中的核心話語(yǔ)權(quán)進(jìn)一步凸顯。
2025年前三季度累計(jì)其他地區(qū)各物業(yè)類型大宗成交金額占比
從交易金額看，前三季度，物流/廠房仍是在其他地區(qū)交易金額占比最大的業(yè)態(tài)。第三季度代表性交易包括豪悅護(hù)理收購(gòu)南通大王制紙株式會(huì)社廠房、深圳市北鼎晶輝科技股份有限公司購(gòu)置中山科瑞廠房。
零售業(yè)態(tài)交易金額占比第二。第三季度重點(diǎn)交易為成都春熙坊商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)司法拍賣方式成交，反映出核心商圈優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)仍具備較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。
其余業(yè)態(tài)按交易金額占比依次為公寓/酒店、辦公、綜合體及商務(wù)園區(qū)。各業(yè)態(tài)交易活躍度相對(duì)平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)出“剛需驅(qū)動(dòng)為主、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受捧”的市場(chǎng)特征，區(qū)域市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)與資產(chǎn)價(jià)值分化趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
