全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2025年會(huì)近日成功舉辦，商會(huì)創(chuàng)始人聶梅生教授發(fā)表“深入推進(jìn)數(shù)字房地產(chǎn)建設(shè)”主題演講。結(jié)合“數(shù)字中國(guó)”戰(zhàn)略與行業(yè)轉(zhuǎn)型痛點(diǎn)，她從數(shù)字化內(nèi)容、數(shù)字資產(chǎn)價(jià)值、行業(yè)現(xiàn)狀及轉(zhuǎn)型路徑四方面，為行業(yè)指明從“技術(shù)應(yīng)用”到“價(jià)值躍遷”的方向，強(qiáng)調(diào)數(shù)字化已成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的“必答題”。
房地產(chǎn)數(shù)字化覆蓋全流程，階段演進(jìn)遇挑戰(zhàn)
聶梅生教授明確，房地產(chǎn)數(shù)字化核心聚焦兩大板塊，貫穿開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)全鏈條。開(kāi)發(fā)建造端，BIM與數(shù)字孿生技術(shù)可減少30%以上施工變更成本；智能建造（機(jī)器人焊接、3D打印等）推動(dòng)行業(yè)從“建造”向“制造”轉(zhuǎn)型；供應(yīng)鏈數(shù)字化實(shí)現(xiàn)采購(gòu)全流程可視化。運(yùn)營(yíng)管理端，智慧空間系統(tǒng)集成樓宇智控與能源管理，資產(chǎn)運(yùn)維借物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)建筑健康，商業(yè)辦公智能化可提升18%坪效、25%空間利用率。
從發(fā)展階段看，數(shù)字化經(jīng)歷了Web1.0（2000-2010年）的單點(diǎn)信息化（財(cái)務(wù)軟件、OA系統(tǒng)，投入產(chǎn)出比1:3.2）、Web2.0的平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)（貝殼ACN網(wǎng)絡(luò)提升經(jīng)紀(jì)人效率57%，但物業(yè)社區(qū)O2O失敗率83%）。當(dāng)前處于Web2.0向Web3.0過(guò)渡期，Top50房企已全面部署智慧化，產(chǎn)品溢價(jià)率8-15%，但75%項(xiàng)目存在“偽智慧”，用戶(hù)體驗(yàn)不佳。
數(shù)字資產(chǎn)從“數(shù)字化”到“價(jià)值化”的核心跨越
聶梅生教授指出，數(shù)字房地產(chǎn)的終極目標(biāo)是“資產(chǎn)數(shù)字化”，需完成四大關(guān)鍵動(dòng)作：一是資產(chǎn)身份數(shù)字化，借區(qū)塊鏈生成含物理、法律信息的唯一“數(shù)字指紋”；二是資產(chǎn)價(jià)值數(shù)字化，用現(xiàn)金流模型量化租金收益，奠定價(jià)值基礎(chǔ)；三是資產(chǎn)權(quán)益通證化，將大額資產(chǎn)拆分為標(biāo)準(zhǔn)化憑證（如10億寫(xiě)字樓發(fā)1億份通證）；四是運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化，物聯(lián)網(wǎng)采集數(shù)據(jù)上鏈，提升透明度。
這一跨越催生四大創(chuàng)新模式：融資門(mén)檻降低，減少對(duì)傳統(tǒng)貸款依賴(lài)；資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)；區(qū)塊鏈+物聯(lián)網(wǎng)降低15-20%運(yùn)營(yíng)成本，嵌入ESG構(gòu)建增值循環(huán)；優(yōu)質(zhì)通證可接入去中心化金融（DeFi）。多方均能受益——資產(chǎn)持有方可高效融資，投資者獲5-8%穩(wěn)定分紅（優(yōu)于傳統(tǒng)地產(chǎn)基金），市場(chǎng)減少30%中間成本。
行業(yè)困境傳統(tǒng)模式難維繼，轉(zhuǎn)型遇雙重瓶頸
聶梅生教授直面行業(yè)痛點(diǎn)：傳統(tǒng)金融模式以銀行信貸為主，房企平均負(fù)債率超80%，2022年違約金超6000億，商業(yè)地產(chǎn)空置率20%；存量盤(pán)活工具REITs在房地產(chǎn)領(lǐng)域僅500億規(guī)模，遠(yuǎn)難滿(mǎn)足10萬(wàn)億存量需求。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型更遇雙重瓶頸：企業(yè)內(nèi)部形成“數(shù)據(jù)孤島”，協(xié)同缺失致行業(yè)損失25%，投入回收期達(dá)3-5年；復(fù)合型人才缺口15萬(wàn)，既懂地產(chǎn)、科技又懂?dāng)?shù)字化的人才稀缺。從行業(yè)排名看，房地產(chǎn)數(shù)字化僅處“中等水平”，落后于IT、金融，建筑業(yè)仍在“初級(jí)階段”，面臨“前有標(biāo)兵、后有追兵”的壓力。此外，行業(yè)利潤(rùn)從12%降至5%，倒逼轉(zhuǎn)型，而用戶(hù)對(duì)健康空間需求增長(zhǎng)35%，政策與市場(chǎng)形成雙驅(qū)動(dòng)。
轉(zhuǎn)型路徑雙輪驅(qū)動(dòng)+標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)，試點(diǎn)先行破局
聶梅生教授明確近期與遠(yuǎn)期目標(biāo)，提出“AI+RWA”雙輪驅(qū)動(dòng)路徑。近期（未來(lái)五年）聚焦工具升級(jí)，推廣BIM+物聯(lián)網(wǎng)數(shù)字孿生系統(tǒng)，海南自貿(mào)區(qū)已試點(diǎn)10個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)租金區(qū)塊鏈存證；國(guó)內(nèi)正制定不動(dòng)產(chǎn)RWA（現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)）上鏈團(tuán)標(biāo)，同步征集第一批試點(diǎn)項(xiàng)目。
遠(yuǎn)期（2030年后）計(jì)劃建成數(shù)字資產(chǎn)交易平臺(tái)，開(kāi)發(fā)租金收益權(quán)ABS通證化產(chǎn)品（預(yù)期收益5-8%），城市資產(chǎn)指數(shù)通證已納入20城50個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目�！癆I智能之輪”（智慧工具）與“RWA價(jià)值之輪”（資產(chǎn)上鏈）協(xié)同，將成數(shù)字金融核心支柱。
她強(qiáng)調(diào)當(dāng)前需三方面破局：推進(jìn)數(shù)字化鏈改試點(diǎn)（北、上、廣、深核心寫(xiě)字樓已啟動(dòng)數(shù)字化鏈改）；升級(jí)底層技術(shù)（BIM精度達(dá)LOD500、物聯(lián)網(wǎng)全覆蓋）；強(qiáng)化用戶(hù)數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)（可提升40-50%精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)化率、15%長(zhǎng)租公寓溢價(jià)率）。目前，《不動(dòng)產(chǎn)RWA（現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)）可信上鏈規(guī)范》團(tuán)標(biāo)已完成征求意見(jiàn)稿，助力行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
來(lái) 源： 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)
