2025年，上海辦公樓市場共錄得11個(gè)新項(xiàng)目交付，總體量達(dá)到79.2萬平方米。在持續(xù)高供應(yīng)與市場壓力的背景下，新項(xiàng)目整體平均預(yù)租率不足10%，導(dǎo)致全市空置率同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至23.3%。盡管需求復(fù)蘇速度緩慢，但呈現(xiàn)逐季遞增的趨勢。下半年，隨著企業(yè)搬遷和擴(kuò)租活動(dòng)的明顯增多，全年凈吸納量累計(jì)達(dá)到約39萬平方米，同比增長76.6%。
從行業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，TMT行業(yè)今年超越金融業(yè)位居首位，占比達(dá)20%。游戲、電商及人工智能企業(yè)成為其主要增量來源，如字節(jié)跳動(dòng)在五角場的新租成為年度規(guī)模最大交易之一，提振市場信心的同時(shí)也帶動(dòng)了新興商務(wù)區(qū)的熱度；金融業(yè)以19%的占比位列第二，保險(xiǎn)、基金及投行企業(yè)仍是需求主力；消費(fèi)品行業(yè)位居第三，占比13%，除傳統(tǒng)快消品牌及家居類企業(yè)外，戶外、寵物等新興熱門消費(fèi)品類企業(yè)也有明顯擴(kuò)張趨勢；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比 11%，以法律及咨詢公司的搬遷擴(kuò)張需求為主；第三方辦公排名第五，占比6%。
從區(qū)位表現(xiàn)來看，陸家嘴以7.8%的占比位列全市第一，需求主要來自板塊內(nèi)部搬遷，專業(yè)服務(wù)業(yè)流動(dòng)尤為突出，而小部分增量需求則主要由金融及TMT企業(yè)貢獻(xiàn)。在高租金客戶外溢的壓力下，陸家嘴通過主動(dòng)降租等優(yōu)惠措施吸引追求性價(jià)比的租戶，板塊內(nèi)部流動(dòng)活躍度明顯提升；五角場以6.9%的占比位列第二，以字節(jié)跳動(dòng)為首，TMT產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)；淮海中路排名第三，占比6.6%，消費(fèi)品和金融行業(yè)貢獻(xiàn)突出；北外灘位列第四，占比6.3%，以金融和TMT企業(yè)的搬遷需求為主，律所及酒店租賃亦表現(xiàn)活躍；真如板塊排名第五，占比6.1%。租金方面，2025年全市租金報(bào)價(jià)同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金則受業(yè)主進(jìn)一步的讓利措施影響，同比下降9.5%至165.2元。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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