2025年全國(guó)主要十城辦公樓市場(chǎng)凈吸納量同比提升12%至215萬(wàn)平方米。新設(shè)立和擴(kuò)租交易面積同比分別增長(zhǎng)9%和3%，增量交易動(dòng)能在連續(xù)三年衰退后首次回彈，市場(chǎng)底部復(fù)蘇的信號(hào)漸強(qiáng)。
CBRE預(yù)計(jì)2026年辦公樓需求將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要十城凈吸納量有望同比上漲10-15%。
中美貿(mào)易摩擦階段性降溫，企業(yè)謹(jǐn)慎中探求擴(kuò)張
CBRE《2025年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查》顯示，近五分之一的受訪者暫不確定未來(lái)三年辦公面積的規(guī)劃，為2020年以來(lái)的最高值，關(guān)稅戰(zhàn)所掀起的全球貿(mào)易摩擦升級(jí)是主要擔(dān)憂。
選擇“增加辦公面積”和“減少辦公面積”的租戶占比同步下降，而選擇“保持不變”的租戶占比上漲2個(gè)百分點(diǎn)至36%，體現(xiàn)出企業(yè)在不確定的宏觀環(huán)境中“以穩(wěn)為先”的租賃策略。
CBRE認(rèn)為，盡管全球經(jīng)濟(jì)和地緣政治仍面臨諸多挑戰(zhàn)，去年下半年以來(lái)全球關(guān)稅格局重新設(shè)定的基本完成，尤其是中美在吉隆坡會(huì)談所取得的階段性成果將對(duì)2026年企業(yè)在華業(yè)務(wù)及其房地產(chǎn)策略產(chǎn)生積極影響。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2026年2月
在我們2025年的中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查中，科技互聯(lián)網(wǎng)、商品與消費(fèi)服務(wù)和金融對(duì)未來(lái)三年辦公空間的擴(kuò)張意愿最強(qiáng)，凈擴(kuò)張意愿分別達(dá)到24%、17%和13%，高于全行業(yè)平均的11%。這三大行業(yè)在2025年新租交易面積中的占比達(dá)到68%。
去年8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于深入實(shí)施“人工智能+”行動(dòng)的意見》明確提出到2027年新一代智能終端和智能體應(yīng)用普及率超過(guò)70%；而我們對(duì)公開信息的整理分析顯示，2025年人工智能相關(guān)募資規(guī)模同比增加133%。在國(guó)家頂層戰(zhàn)略和活躍資本流入的共同支持下，我們預(yù)計(jì)人工智能將帶動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市繼續(xù)擴(kuò)張。
與此同時(shí)，2026年開年股指創(chuàng)10年新高、趨于活躍的IPO融資市場(chǎng)以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的快速發(fā)展有望進(jìn)一步激發(fā)證券基金等金融企業(yè)的租賃動(dòng)能。
消費(fèi)是另一條我們近年來(lái)持續(xù)看好的辦公樓需求增長(zhǎng)主線。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2025年健身、醫(yī)美、養(yǎng)生等消費(fèi)服務(wù)相關(guān)企業(yè)新注冊(cè)數(shù)量達(dá)到113萬(wàn)家。在收入增長(zhǎng)和人口老齡化的雙重推動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)醫(yī)療、教育、文體娛樂(lè)等服務(wù)消費(fèi)企業(yè)的租賃需求將持續(xù)增長(zhǎng)，而各地政府去年以來(lái)對(duì)商務(wù)樓宇更新改造中引入多元經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)日益支持的態(tài)度也將為“服務(wù)上樓”提供便利。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，投融資平臺(tái)公開數(shù)據(jù)， 2025年《中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查》，世邦魏理仕研究部，2026年2月
2026年全國(guó)十城辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)470萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬(wàn)平方米和350萬(wàn)平方米。
對(duì)比未來(lái)三年和過(guò)去三年的供應(yīng)量可以發(fā)現(xiàn)，包括北京、深圳、成都、杭州、南京在內(nèi)的半數(shù)城市新增供應(yīng)已經(jīng)過(guò)峰。正如我們?cè)凇堕W爍的轉(zhuǎn)向燈：土地、城市規(guī)劃與辦公樓供應(yīng)》中所指出，在城市規(guī)劃調(diào)整、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)能出清、涉辦供地退潮和閑置用地收儲(chǔ)等因素的共同作用下，辦公樓供應(yīng)中長(zhǎng)期回落的趨勢(shì)已初顯端倪。
一線城市中，北京受益于2015年后對(duì)主城區(qū)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)格控制，今年迎來(lái)最后一輪小高峰后新增供應(yīng)將顯著收斂。基于實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的部分項(xiàng)目暫停施工的情況，我們大幅調(diào)降了深圳未來(lái)三年的供應(yīng)預(yù)測(cè)，并將對(duì)這些項(xiàng)目是否會(huì)調(diào)整規(guī)劃用途保持高度關(guān)注。
上海未來(lái)兩年將迎來(lái)徐匯濱江、浦東花木和北濱江等新興區(qū)域的集中交付，2028年后供應(yīng)水平將大幅回落。廣州新增供應(yīng)中的八成以上將集中于琶洲和國(guó)際金融城。
與一線城市僅8%的核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)占比不同，未來(lái)三年二線城市超半數(shù)新項(xiàng)目將落位于核心商務(wù)區(qū)，這將繼續(xù)推動(dòng)租戶中心化和樓宇升級(jí)的需求。2025年，54%的二線城市的新租交易選址核心商務(wù)區(qū)，同比放大3.6個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2026年2月
2026年市場(chǎng)將延續(xù)供大于求的格局，十城辦公樓平均租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)下滑8%左右，大部分城市仍將面臨“以價(jià)換量”的局面。作為當(dāng)前唯一的空置率20%以下的市場(chǎng)，加之未來(lái)三年新增供應(yīng)有限，北京辦公樓租金降幅將在2026年顯著收窄至5%以內(nèi)；其他三個(gè)一線城市短期內(nèi)的去化壓力仍然較大，預(yù)計(jì)2026年租金跌幅將達(dá)到7-10%。
二線城市中，南京因去年巨量供應(yīng)推升空置率至36%的歷史新高，租金跌幅將同比擴(kuò)大。成都、武漢和杭州均為區(qū)域內(nèi)科創(chuàng)領(lǐng)先型城市，“十五五”核心產(chǎn)業(yè)的迸發(fā)有利于此類企業(yè)去化當(dāng)?shù)氐目罩妹娣e，但鑒于三地產(chǎn)業(yè)園的巨大存量將與辦公樓產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)2026年租金跌幅仍將達(dá)到8%左右。
“十五五”期間樓宇老齡化進(jìn)程加速：至2030年，一線城市30年樓齡以上的辦公樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將超過(guò)1,000萬(wàn)平方米，而同時(shí)段內(nèi)新增供應(yīng)的持續(xù)入市和低位的租金將進(jìn)一步推動(dòng)租戶向高品質(zhì)新樓的搬遷趨勢(shì)。
存量改造應(yīng)聚焦核心配套，辦公樓進(jìn)入深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代
樓宇改造提升是老舊項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必要措施。從CBRE 《2025年中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》所反映的租戶選址趨勢(shì)來(lái)看，我們建議除機(jī)電設(shè)備更新外，項(xiàng)目改造提升應(yīng)圍繞餐飲、停車等租戶辦公場(chǎng)景的核心需求。與此同時(shí)，“3060”目標(biāo)第一階段碳達(dá)峰時(shí)點(diǎn)的逐步臨近，樓宇綠色認(rèn)證的必要性也將不斷提升。
值得指出的是，無(wú)論是共享空間、精裝樓層還是員工食堂，相比空間的改造，更需要業(yè)主通過(guò)內(nèi)化或者與外部機(jī)構(gòu)合作對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的進(jìn)行升級(jí)。深度運(yùn)營(yíng)能力將成為“十五五”時(shí)期辦公樓資產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2026年2月
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
