今年1月份以來(lái)，中原古城開(kāi)封市迎來(lái)持續(xù)的低溫雨雪天氣，但兩條在童世界、未來(lái)城業(yè)主圈中廣泛傳播的短信，卻如同破曉的曙光，點(diǎn)燃了數(shù)千戶家庭對(duì)未來(lái)生活的期盼。
“尊敬的童世界項(xiàng)目業(yè)主：您好，開(kāi)封市平穩(wěn)基金于2026年1月7日正式啟動(dòng)童世界項(xiàng)目的代建工作。后續(xù)我司將加快施工，保質(zhì)保量地交付……”早在2025年11月，未來(lái)城的業(yè)主們也收到類(lèi)似的短信。
這兩則信息，不僅標(biāo)志著在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)五六年的停工寒冬后，3800余戶受困業(yè)主終于等到實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)機(jī)，同樣也意味著保交樓工作出現(xiàn)真正意義上的“跨省紓困”——廣西南寧取得顯著成效的紓困模式，成功跨越1600多公里的距離，在黃河之濱的河南開(kāi)封落地生根。
當(dāng)前，房地產(chǎn)“保交樓”工作已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，目前還存留的項(xiàng)目大多數(shù)是“硬骨頭”。平穩(wěn)基金通過(guò)模式創(chuàng)新、精準(zhǔn)施策，從資產(chǎn)隔離、資金籌措、復(fù)工推進(jìn)到業(yè)主溝通，全方位破解保交樓的各項(xiàng)難題，為深陷困局的“硬骨頭”項(xiàng)目按下“重啟鍵”。
跨省紓困背后的民生保衛(wèi)戰(zhàn)
在開(kāi)封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)的核心地段上，童世界和未來(lái)城曾是無(wú)數(shù)家長(zhǎng)眼中的“學(xué)區(qū)夢(mèng)想”。依托省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園的優(yōu)質(zhì)教育資源，這里的房產(chǎn)一度供不應(yīng)求。
對(duì)于童世界業(yè)主王華（化名）來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房后的這五年是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的煎熬。
“大部分業(yè)主和我一樣，都是在2019年前后購(gòu)買(mǎi)的房子，買(mǎi)房后沒(méi)多久就停工，爛尾了五六年�！蓖跞A表示，現(xiàn)在也只有建筑主體封頂了，有的樓棟塔吊都還在。室內(nèi)和園林綠化都還沒(méi)施工，地庫(kù)也是干了一半就停了。
項(xiàng)目停擺對(duì)普通老百姓的生活造成巨大影響，王華表示，“當(dāng)初是為了孩子上學(xué)才買(mǎi)房，現(xiàn)在不僅優(yōu)質(zhì)學(xué)位沒(méi)享受到，而且自己邊租房邊還房貸，孩子還要上學(xué)，導(dǎo)致生活十分拮據(jù)�！�
另一位女業(yè)主張艷（化名）表示，“我天天騎電動(dòng)車(chē)來(lái)看項(xiàng)目有沒(méi)有在施工，一年四季不知道跑了多少次，一次又一次的心灰意冷�！�
在開(kāi)封市，類(lèi)似王華、張艷這樣的業(yè)主還有3800多戶。面對(duì)如此尖銳的民生痛點(diǎn)，在開(kāi)封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的指導(dǎo)下，平穩(wěn)基金項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)于2025年10月進(jìn)駐開(kāi)封，短短2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，就完成兩個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目法律、財(cái)務(wù)、工程、營(yíng)銷(xiāo)盡調(diào)及保交樓方案。
2025年11月，注冊(cè)資本超過(guò)10億元的開(kāi)封平穩(wěn)基金正式設(shè)立，由開(kāi)封經(jīng)開(kāi)建設(shè)發(fā)展有限公司等三家國(guó)企和江蘇言睿產(chǎn)業(yè)投資基金作為專業(yè)管理LP、河南平穩(wěn)投資有限公司作為GP共同組建，構(gòu)建起“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作”的專業(yè)架構(gòu)。
對(duì)于那些背負(fù)著房貸與房租雙重壓力、看著爛尾樓盤(pán)望眼欲穿的家庭而言，開(kāi)封市平穩(wěn)基金的設(shè)立是打響民生保衛(wèi)戰(zhàn)的重要舉措。
開(kāi)封市平穩(wěn)基金能夠快速且有效地推進(jìn)保交樓工作，離不開(kāi)此前平穩(wěn)基金探索“南寧模式”所打下的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
南寧市平穩(wěn)基金自2022年成立以來(lái)，采用“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的基本原則，成功盤(pán)活多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，完成了5127套保交樓住房的交付工作，實(shí)現(xiàn)了從“保交樓”向“穩(wěn)民生”的深遠(yuǎn)價(jià)值延伸。
南寧模式在開(kāi)封的持續(xù)創(chuàng)新
爛尾樓的核心癥結(jié)之一，在于原開(kāi)發(fā)商債務(wù)纏身，項(xiàng)目資產(chǎn)隨時(shí)可能被納入破產(chǎn)清算，導(dǎo)致保交樓工作難以推進(jìn)。童世界、未來(lái)城兩個(gè)項(xiàng)目都曾屬于同一家頭部房企，但該房企已進(jìn)入全面破產(chǎn)清算階段。
開(kāi)封市平穩(wěn)基金成立后的首要?jiǎng)幼鞑皇敲つ砍鲑Y，而是以“股權(quán)+資產(chǎn)雙重隔離”的創(chuàng)新方案，斬?cái)嘣_(kāi)發(fā)商的債務(wù)傳導(dǎo)鏈，守住保交樓的根基。
具體而言，平穩(wěn)基金新設(shè)了六家SPV（特殊目的載體）公司，專門(mén)承接童世界D區(qū)、69號(hào)公寓、未來(lái)城G/H區(qū)的股權(quán)及各類(lèi)資產(chǎn)。
通過(guò)這一操作，項(xiàng)目資產(chǎn)被徹底剝離出原開(kāi)發(fā)商的債務(wù)體系，有效規(guī)避了資產(chǎn)被破產(chǎn)清算的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基金對(duì)未銷(xiāo)售的抵押資產(chǎn)進(jìn)行全面梳理，積極與抵押權(quán)人溝通化債方案，明確處置資產(chǎn)優(yōu)先用于保交樓續(xù)建。
然而，南寧經(jīng)驗(yàn)在開(kāi)封的落地并非簡(jiǎn)單“照搬”，而是基于本地實(shí)際情況的創(chuàng)新實(shí)踐。
據(jù)平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國(guó)有企業(yè)進(jìn)行貨幣出資為主，適用于有一定國(guó)有資本實(shí)力的城市；而平穩(wěn)基金與開(kāi)封市的合作則已經(jīng)迭代到2.0版本，核心創(chuàng)新之處在于國(guó)企LP以土地資產(chǎn)出資代替現(xiàn)金出資的創(chuàng)新以及引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維。
開(kāi)封市平穩(wěn)基金計(jì)劃通過(guò)“現(xiàn)有資產(chǎn)處置+新地塊開(kāi)發(fā)收益彌補(bǔ)”的多元籌資模式，保障保交樓續(xù)建資金，這種方式不僅可以快速解決保交樓前期投入的資金問(wèn)題，同時(shí)也大幅減輕了地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
首先，在現(xiàn)有資產(chǎn)處置方面，通過(guò)全面排查原房企在開(kāi)封市的存量資產(chǎn)，將童世界232套住宅、112套商業(yè)，以及未來(lái)城102商業(yè)綜合體等“干凈資產(chǎn)”評(píng)估入賬，作為融資的抵押物和還款來(lái)源。
其次，開(kāi)封市平穩(wěn)基金利用國(guó)企LP注入的土地資產(chǎn)或存量資產(chǎn)的后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)補(bǔ)充建造成本缺口；最后，則是積極引入外部投資者，實(shí)現(xiàn)多渠道籌措資金。
保交樓另一重難關(guān)是“厘清舊賬”。由于停工多年，童世界、未來(lái)城項(xiàng)目的原總包單位、分包單位與開(kāi)發(fā)商之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，部分施工單位因顧慮工程欠款而阻撓新團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。
平穩(wěn)基金在2025年12月底開(kāi)展了細(xì)致的工程界面劃分，并在2026年1月完成了關(guān)鍵的“新老劃斷”，即明確平穩(wěn)基金接管前后的權(quán)責(zé)邊界：舊的債權(quán)通過(guò)法律途徑另行解決，保交樓續(xù)建由開(kāi)封平穩(wěn)基金來(lái)完成。
這一舉措有效掃清了施工現(xiàn)場(chǎng)的障礙，使得群眾反映強(qiáng)烈的童世界D區(qū)在2026年1月順利啟動(dòng)了全面復(fù)工，讓業(yè)主們真正看到了復(fù)產(chǎn)計(jì)劃的步步落實(shí)。
全國(guó)性AMC注資形成良性循環(huán)
如果說(shuō)平穩(wěn)基金是化解風(fēng)險(xiǎn)的“白衣騎士”，那么中信金融資產(chǎn)則是平穩(wěn)基金穩(wěn)健發(fā)展的“助推器”。
2025年12月，中信金融資產(chǎn)廣西分公司正式注資南寧市平穩(wěn)基金，標(biāo)志著全國(guó)性AMC資金正式入局南寧保交樓工作。
要理解全國(guó)性AMC的入局邏輯，可以從南寧湖光學(xué)府這一“硬骨頭”項(xiàng)目進(jìn)行觀察，該項(xiàng)目不僅資金缺口高達(dá)2.59億元，同時(shí)項(xiàng)目全部土地被平安信托司法查封并辦理抵押登記，致使資產(chǎn)無(wú)法盤(pán)活、過(guò)戶。
中信金融資產(chǎn)以“債權(quán)承接+3億元注資”為抓手，與平穩(wěn)基金深度協(xié)同，精準(zhǔn)破解項(xiàng)目“查封+抵押”疊加的法律障礙，推動(dòng)項(xiàng)目盤(pán)活。
具體而言，中信金融資產(chǎn)受讓平安信托對(duì)項(xiàng)目公司的全部債權(quán)。經(jīng)三方談判后，平穩(wěn)基金代項(xiàng)目公司向中信金融資產(chǎn)支付7800萬(wàn)元，中信金融資產(chǎn)同步配合辦理解封、注銷(xiāo)抵押登記及土地使用權(quán)過(guò)戶等手續(xù)。
隨后，中信金融資產(chǎn)以LP身份入股項(xiàng)目公司并分階段注資3億元。首筆1.5億元資金迅速到位，部分專項(xiàng)用于填補(bǔ)保交樓工程缺口；第二筆資金則與項(xiàng)目資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)度嚴(yán)密掛鉤。
可以發(fā)現(xiàn)，中信金融資產(chǎn)之所以愿意深度入局，看重的是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。平穩(wěn)基金通過(guò)前期的深度盡調(diào)和SPV架構(gòu)隔離風(fēng)險(xiǎn)，最終打造出“干凈”且可測(cè)算的資產(chǎn)包。
對(duì)于平穩(wěn)基金而言，AMC不僅可以提供長(zhǎng)期資金支持，還可以憑借專業(yè)化債權(quán)處置能力，助力項(xiàng)目資產(chǎn)盤(pán)活與價(jià)值提升。
保交樓已進(jìn)入攻堅(jiān)克難的關(guān)鍵階段，化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于解決“錢(qián)從哪里來(lái)、責(zé)任誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)”的根本問(wèn)題。而平穩(wěn)基金的實(shí)踐也證明，在堅(jiān)持“市場(chǎng)化、法制化”原則下，通過(guò)精巧的制度設(shè)計(jì)隔離風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新融資模式引入資金活水，即便是“硬骨頭”也能被啃下。
從南寧到開(kāi)封，這場(chǎng)跨越不同省份的房地產(chǎn)紓困實(shí)踐，正在托起無(wú)數(shù)家庭沉甸甸的安居夢(mèng)。
