2025年第四季度，廣州全市寫字樓市場租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，價格調整從“急跌”轉向“緩釋”�；仡櫲辏准墝懽謽瞧骄饨鸬南滦泄�(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩，不過波動幅度仍處于近十年高位。
從子市場看，金融城租金相對堅挺，其余板塊普遍錄得回落。琶洲跌幅最為明顯（環(huán)比-3.6%），主要因區(qū)域內(nèi)多個早期入市的大體量項目為了在年末加速去化，租金讓利策略更為進取，實際成交中讓步幅度在個別項目可放大至約10%，并疊加免租、裝修補貼等組合條件，顯著拉低有效租金。珠江新城、天河北、越秀跌幅維持在1%–2%，更多是延續(xù)年內(nèi)已完成的價格重估后的“順勢微調”：在空置仍可控的前提下，業(yè)主傾向通過條款優(yōu)化與定向折讓來促成成交，而非再進行一次明顯的租金調整；成交結構上也更偏向預算可控、決策周期短的續(xù)租與升級搬遷需求。
“展望2026年，廣州甲級寫字樓預計仍有超過140萬平方米新增供應入市；即便部分項目可能轉為銷售或以自用為主，整體增量壓力依然不輕。在市場尚處于“先穩(wěn)住、再修復”的階段，租金下行的慣性短期難以徹底扭轉，價格競爭預計仍會持續(xù)，但其表現(xiàn)方式更可能從“全面降價”轉向“更精細的定向讓利”——通過鎖定重點行業(yè)與關鍵客戶、以免租/裝修/靈活租期等方式換取簽約與入住�！�
第四季度，廣州市甲級寫字樓市場僅錄得1 宗新增供應，為丸美集團總部大樓。由于項目以自用為主，對外出租僅為零星面積，實際入市體量約5,000平方米，對市場新增壓力有限。受年末被壓抑需求集中釋放帶動，凈吸納量回升至56,433平方米，為全年單季最高；在去化改善的支撐下，全市空置率環(huán)比收窄0.5個百分點至17.0%�；乜慈�，盡管需求側同比增至121,461平方米，但仍明顯弱于供給側新增的482,076平方米，使全年凈吸納量僅處于近五年中位水平；供給集中入市仍是推升空置率同比上行的主因。
從租戶結構看，TMT、金融、專業(yè)服務業(yè)構成本季度需求主力。TMT以63.9%的占比繼續(xù)居首，航天遙感大數(shù)據(jù)與軟件開發(fā)等細分賽道貢獻突出。金融業(yè)位列第二，資產(chǎn)管理類機構的擴張更為活躍；專業(yè)服務業(yè)居第三，互聯(lián)網(wǎng)營銷相關需求是主要增量。按交易類型劃分，搬遷型需求仍為主導（83.0%），其中近四成屬于擴租型搬遷，顯示企業(yè)在優(yōu)化選址與成本的同時，仍存在局部擴張與升級的真實需求。相比之下，新設立需求有所走弱，占比約10%。
交易類型上，搬遷占比72.3%，其中57.1%為升級搬遷，體現(xiàn)“同價提質/小幅加價換品質”的主導策略；租賃重組需求首次躍升至第二位，占比9.7%，主要因業(yè)主為保證入住率及穩(wěn)固現(xiàn)有租戶，提供更靈活的談判空間。新設立（2.9%）與新租（6.4%）較上季明顯收縮，顯示新增需求動能階段性回落、以存量重配為主。
全年維度下，TMT仍為最大需求來源（占比超過50%），軟件開發(fā)與影視文化類企業(yè)是核心支撐。專業(yè)服務業(yè)位列第二，律所、教育培訓與咨詢類需求表現(xiàn)穩(wěn)健；制造業(yè)排名第三，需求強于金融業(yè)，其中美妝與醫(yī)療器械相關企業(yè)的租賃表現(xiàn)相對穩(wěn)定。交易性質方面，搬遷占比約51.9%，其中擴租型搬遷占比接近10%；新設立需求小幅回落至27.2%。值得關注的是，租約重組占比接近10%，說明在租金之外，條款優(yōu)化（如免租、裝修、靈活租期）正在成為促成續(xù)租與鎖定客戶的關鍵手段。
“展望2026年，廣州甲級寫字樓仍將面臨超過140萬平方米的新增供給壓力。雖然2025年需求有所修復，但供需缺口尚未出現(xiàn)實質性收斂，預計全年空置率仍處上行通道。進入2026年一季度，部分延期項目有望集中交付；這類項目普遍” 經(jīng)歷了半年至一年的預招商，入市初期或能帶來一定的凈吸納增量，但在供給體量仍顯著偏大的背景下，空置率大概率繼續(xù)抬升，市場競爭將更依賴“定向讓利+條款組合”來實現(xiàn)去化�！�
2025年第四季度，廣州寫字樓大宗交易市場僅錄得1宗成交，成交額約人民幣1.2億元。從成交節(jié)奏看，市場仍以小體量、邊界清晰的資產(chǎn)為主，買方更關注價格可比性、權屬與租約的確定性，交易回暖仍處在起步階段。全年累計成交額約人民幣37.5億元，同比小幅上升，更多反映在低位基礎上的回升：交易意愿有所恢復，但整體仍偏謹慎，成交節(jié)奏對融資與現(xiàn)金流訴求更敏感。
本季度成交為：天創(chuàng)時尚股份有限公司向寧波盛德融泰中和私募基金管理有限公司及自然人交易對手方出售位于天河區(qū)興民路222號之三（天匯廣場IGC）3501–3505房，建筑面積合計2,712.8㎡，交易方式為資產(chǎn)交易。從交易特征看，該筆成交更接近“標準化小額資產(chǎn)處置/配置”，對市場價格信號的外溢影響有限，但對年末成交氛圍的修復具有代表性：在不確定性仍高的環(huán)境下，資金更偏好規(guī)�？煽亍⒎山Y構清晰、交割風險較低的標的。
回顧2025年，廣州大宗成交更多集中在廠房、商場、酒店等非辦公物業(yè)，寫字樓相對偏淡。一方面，租賃端仍在調整，買方對未來現(xiàn)金流的把握更保守；另一方面，持有方在融資與現(xiàn)金流壓力下，出售訴求更突出，但買賣雙方對價格與條款的預期仍存在差距。進入下半年，利率與融資環(huán)境的邊際變化改善了部分交易的可操作性，也促使部分業(yè)主更積極地進行資產(chǎn)處置或組合調整，寫字樓交易因此出現(xiàn)階段性增量，但整體仍以個案推進為主，并未形成持續(xù)的放量趨勢。
展望2026年，廣州寫字樓大宗交易更可能呈現(xiàn)“慢慢多起來、但更挑資產(chǎn)”的走勢。成交能否擴大，核心仍取決于兩點：資金成本是否繼續(xù)下降，以及租賃現(xiàn)金流能否變得更可預測。在新增供應仍處于相對高位、租戶議價能力較強的背景下，市場更有可能優(yōu)先對兩類資產(chǎn)給出成交意愿與價格反饋：一類是核心區(qū)位、租戶更穩(wěn)定、剩余租期更清晰的資產(chǎn)；另一類是價格已經(jīng)調整到位、回報確定性更高的資產(chǎn)。預估2026年廣州寫字樓大宗交易市場活躍度有望較2025年繼續(xù)改善，但更可能體現(xiàn)為成交案例逐步增多、定價更貼近現(xiàn)金流，而不是全面快速回暖。
來 源：萊坊
